Verilerin söylemediği: Konut sektörü kırılganlıklarına hakim miyiz?

Kentleşme ve inşaat sektörünün iklim değişikliği ile ilişkisi halk arasında genel olarak “beton sıcağı çeker, şu yeni bina bizim rüzgarı kesti” düzeyinde seyreder. Doğrudur da üstüne üstlük ve insan kendi yaşamına birebir etkisi üzerinden kentle ilişkiye girdiği için yadırganacak bir tarafı da yok. Devletler açısından bakıldığında da durumun çok fazla değişmediğini görüyoruz. Ulusal iklim değişikliği eylem planında konuya ilişkin üzerinde en çok durulan mevzunun “sen dış cephe yalıtımını yaptırdın mı? ” boyutunda olması işin rengini bize gösteren tek bir örnek. Dolayısıyla iklim değişikliğine cevaben konut üretimi, kentin gelişiminin yönlendirilmesi, bunlara ilişkin verilerin toplanması ve planlanmasından ziyade yeni binaları yaptık ama “lüzumsuzsa söndür” noktasında tıkanıp kalıyor. Bir başka deyişle kilit nokta ‘jeopolitik’ bir unsur olarak enerji.

Konut özelinde baktığımızda (ki inşa edilen yapıların büyük bir çoğunluğu konut amaçlı kullanıma yöneliktir) karşımıza konut talebi ve konut ihtiyacı gibi iki farklı kavramsallaştırma çıkmakta. Bunlardan birincisi yatırım ağırlıklı amaçlarla konut piyasasına etkiyi anlatırken ikincisi ise kullanım amaçlı talebi nitelendirmekte. Ülkemizde konut ihtiyacının genel olarak mülk sahipliği üzerinden değerlendirilmesinin anormalliğini de arada belirtmeden geçmeyelim. Zira kiracı haklarının etkin bir şekilde korunduğu ve denetlendiği bir durumda konut ihtiyacının salt satın alma ile karşılanamayacağı açıktır.

Konut açığı, konut ihtiyacını belirlemekte kullanılan kavramlardan biri. Hane sayısı ile konut birimi sayısı birbirinden çıkarılarak elde edilen rakam kabaca konut açığı ya da fazlasını bize veriyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir kavram daha bulunuyor, o da gizli konut ihtiyacı. Peki barınma gibi bir sorunda bu ihtiyacın gizliliği nereden çıkıyor? Cevap oldukça basit: Nitelikli konut ihtiyacının karşılanamadığı her durum gizli konut ihtiyacına işaret eder. Burada sadece örneğin damının akması, altyapısının olmaması gibi sorunlardan bahsetmiyoruz. Yaşayanların iş/okul gibi günlük zorunlu faaliyetlerine yakınlık, aynı evde birden fazla hane barınma durumu, depreme dayanıksızlık vesaire gibi çok farklı unsurlar da devreye giriyor.

Peki konut açığı/fazlasını ya da gizli konut ihtiyacını nasıl öğrenebiliriz? Bunun da cevabı oldukça basit aslında. Yeterli verileri birbirileriyle doğru ilişkilendirerek bu konulara ilişkin geniş çerçeveli bir mevcut durum analizi yapmamız mümkün. Ancak bu şu an teoride geçerli. Zira elimizde ne yazık ki yeterli ve güvenilir veri bulunmuyor. Türkiye’de en son bina sayımı verileri DİE’nin 2000 yılında yayınladığı veri setinden ibaret. 2000 yılından sonrasına ilişkin olarak yapılan analizlerde verilen inşaat ruhsatı sayılarından çıkarımlar yapmaya çalışıyoruz. Ancak bu da bize net rakamlar vermekten uzak bir istatistik. Zira inşaat ruhsatı bir belgeden ibaret ve fiili durumu yansıtmıyor. Bu belgeye karşılık gerçekten inşaatın yapılıp yapılmadığı, belgedeki şekilde yapılıp yapılmadığı gibi veriler elimizde bulunmuyor. Kaldı ki, bir de ruhsatsız yapılar gibi bir meselemiz var.

Dahası mevcut yapıların hangi gelir grubuna yönelik olduğu verisi de tutulmuyor. Buna ilişkin tek veri TOKİ tarafından üretilen konutlara ait. Fakat buradan da bir genelleme yapılamayacağı aşikar. İnşaat ruhsatı alınırken konutun niteliğine ilişkin belirlemeler yapılıyor olsa da bunların istatistiki dökümü hazırda bulunmuyor. Konut niteliğine ilişkin elimizde bulunan veri, TÜİK’in derlemekte olduğu yaşam koşulları istatistiklerine dayanıyor. Bu istatistiklerdeki kimi verilerde yıllara göre ani sıçramalar ve dalgalanmalar nedeniyle bu verilere de temkinli yaklaşmamız elzem.

Bir başka değinilmesi gereken konu da konut finansmanı. Konut kredisi yoluyla mülk edinme gittikçe artarken, Türkiye’de konut kredisi almanın birçok kesim için çok da kolay olmadığını hatırlatalım. Öncelikle konutun ederinin tamamı tutarında değil %75’i tutarında kredi veriliyor. Yani konutun fiyatının %25’lik kısmı kredi başvurusunda bulunan tarafından peşin olarak verilmek zorunda. Bu da belli bir tasarruf birikiminin olması gerektiğine işaret ediyor. Bir diğer bariyer ise kredi taksitlerinin birçok kesim için yüksek kalması. Bir başka deyişle kredi alabilmek için öncelikli olarak görece yüksek gelir getiren, güvenceli ve sürdürülebilir bir iş sahibi olmak gerekiyor.

Konut fiyatlarının, enflasyona göre çok daha yüksek bir hızda artıyor oluşu hepimizin malumu. Özellikle İstanbul için iki katı hızlı bir artıştan söz edebiliriz. Üstelik bunu sadece satılık konutlarda değil kiralık konutlarda da görmekteyiz. Bunun nedeni nedir diye soracak olduğumuzda karşımıza bir başka garip veri çıkıyor. Konut satış sayısı büyük bir hızda artarken konut sahipliği oranı sabit kalmakta. Bunun tek anlamlı izahı konutun yatırım amaçlı olarak kullanımının artması ya da daha açık ifadeyle bir kişinin birden fazla konuta sahip olması. Konut satış sayısının ve konut fiyatlarının bu hızla artıyor oluşu, konutların çok hızlı biçimde el değiştiriyor oluşu ile de belki açıklanabilirdi. Ancak bu yönde bir veri de namevcut. Dolayısıyla yine bilemiyoruz. Yine de bu yönde bir eğilim de konutun yatırım amaçlı olarak üretimine yönelik bir göstergedir diye kenara koyalım.

Hızlı kentleşme ve inşaat sektörü sadece enerji tüketimi ile doğrudan ilişkili değil. Aynı zamanda kırsal alanın sömürülmesi yani doğanın temellükü, emek yoğun bir sektör olarak emeğin sömürülmesi ile başlayan ve bağlı birçok yönüyle devam eden etkilere sahip. Malum sık kullanılan bir retoriktir: inşaat sektörü 200’e yakın sektörü ilgilendirir. Velhasıl “inşaat ekonominin lokomotifidir” diye boşuna demiyorlar. Ancak hem bu lokomotifin göstergeleri bozuk, hem de elimizde sağlıklı veri çok az. Gizli konut ihtiyacını belirleyebilecek, konut açığı ya da fazlasını hesaplayabilecek, konutların ne kadarının yatırım amaçlı ne kadarının ihtiyaca yönelik olduğunu çıkartmamızı sağlayabilecek veriler elimizde yok. Dolayısıyla alt sınıflar için ucuz, nitelikli ve sağlıklı konut ihtiyacını planlayabileceğimiz bir durum mevcut değil. Elimizdeki tek şey konut sektörünün, emekçi ve dar gelirli kesimlerin hilafına geliştiği bilgisi. Emek ve doğa sömürüsü sadece doğanın tahribi ya da işçi haklarının gaspı ile olmuyor. Burada olduğu gibi barınma gibi temel bir ihtiyaca yönelik plansızlık ve aynı zamanda üst ve orta-üst sınıfların yatırım talebi karşısında alt sınıfların konut ihtiyacının göz ardı edilmesi ile de oluyor. Ama dediğimiz gibi: verimiz yok, bilmiyoruz!